青岛短期贷款联盟

深圳楼市生死时速:为省10几万税费,房都没看就敢网签!

市井财经 2020-03-24 06:41:54

深圳作为全国城市的风向标,尤其是作为上一波房价大涨的领头羊,在深圳开刀的“三价合一”有重要引领作用。

文|李克纯

来源|丽尔摩斯(ID:lilmes)


3月28日夜间,深圳的各个中介门店灯火通明,人声鼎沸。中介一边打电话刷屏微信朋友圈、一边安排按揭部连夜上演排队;购房者也连夜赶来查询征信、刷卡签单 ……


上次出现这样的盛况,恐怕还在一年之前,况且即便是深圳楼市最疯狂的时候也不曾有过房没看就敢网签的,但这一次就这么实实在在上演了!  


中介何微(化名)在朋友圈留言:“可以先刷卡,后买房,后边买不到合适的房子可以随时退。”



何微解释这是受到一同事客户的影响,客户得知28日签按原政策后, 决定网上看房后联系业主去网签,房子都没来得及看。


挑逗起所有人神经的,是深圳市3月28日傍晚,“三价合一”正式出台。“三价合一”到底是何神圣?为何能起到这么大的影响?


一, “三价合一”,没羊毛薅了! 


所谓“三价合一”,指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价,要统一。


三价合一后,银行将以网签价、计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。也就是哪个低,就按哪个金额贷款。



在二手房的成交过程中,涉及的房管局计税指导价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价这三个价格曾一度独立计算,独立为三份合同,三份合同上往往写着不同的价格。这样做的好处是什么呢?


首先从税价上说,买卖过房子的人,都知道房屋税费在房屋交易过程占据很大的成本 ,基本上在10%左右。这部分是交给国家的,中介、买家、卖家轻易能达到一致尽可能低的做交易中心价格,比如把实际真实成交价400万报成300万,则需要缴纳的税费就直接减少了1/4,至少省了数万元。


而在做银行贷款合同时呢,则可以做高合同价格,多贷款。比如一套500万成交的房子,正常的7成贷款是350万,需要有150万自有资金。但如果给银行的价格是600万,则可以贷款到420万,相当于接近实际价格的8成,买房人只需要出资80万即可,杠杆率提升显著。


不少炒房客就是以这样的套路,全程在贷款时提高价格,在缴税时降低价格,两者相差一倍也是可能的,堪称快进快出炒房的标准手法。从法规讲是造假,从市场来说是灰色地带的补偿机制。最极端的案例,过去两三年在深圳有被称为“一刀流”的炒房流派,看准房价将涨,则汇集全部身家比如100万首付+留足12~24个月的月供,搏命式一波,提升杠杆率,撬动1000万的房子,在大涨至1500甚至2000万之后卖出获利而归。


而三价合一,就是确保银行和交易中心收到的是同一份合同,合同都在交易中心备案编号。带来的后果就是:羊毛没有了,想要多贷款就必须要多缴税,想要少缴税就必须少贷款。 要么增加首付,要么增加税费, 给购房者带来的最直接影响,就是购房成本增加了。 



这其中首付一增加可能就是上百万,而税费至少也要好几万乃至十几万二十几万都是有可能的。这个表格比较具体反映了“三价合一”之后的税费变化,大家可以感受一下。



相比较增加上百万几百万的首付,选择增加税费的可能会多一点,但一夜之间白白出去几万至几十万的价格正常人也难以接受。


况且,之前深圳购房者是全国范围内对杠杆依赖最厉害的,用足用尽杠杆是深圳老百姓购房的主旋律。依据2015-2016年对深圳全市购房者的统计分析,深圳购房者房款构成中,贷款份额达到了6.5成,三价合一的打击可想而知。


资深业内人士李宇嘉分析称,这意味着深圳购房者对杠杆的利用将会比以前少很多,“这将是对深圳居民买房的最大冲击”。


而按照深圳市政府的规定,在发文当日(28日)及之前贷款受理行已经查询人民银行征信记录或购房人已经支付定金、部分房款等相关费用,并能提供符合监管要求的证明材料的并不适用新规。


也就是说 3月28日24时前购买可“逃过一劫”,所以新政出台后的28日18点到当天24点之间的6个小时就成了深圳市居民的生死时速时刻,和这6小时的一个赛跑省下来的可能就是几万——10几万不等,所以才出现开头那疯狂的一幕。                           


二, 会向更多城市推进

                       

深圳市房地产中介协会认为,三价合一政策不属于楼市调控政策,是管理机制的优化。主要是因为此前阴阳合同的存在,需要不同的政府部门及商业银行对价格指标做最终的确认,这一政策的出发点正是由此产生。


其次,三价合一的落实,为远程(在路上的)房产税其中一部分税基(地上建筑物部分)确立了核价依据。


全国不动产联网是实施房产税的第一步,这个步骤没有完成,房产税很难落地,深圳三价合一可以看到价格更为透明化,公开化更有利我们宏观方面调控,有利于快速针对市场不好情况下最出快速调控,实现房住不炒基调,实现保障首套刚需,支持改善需求,遏制投资炒房的目标。


事实上,三价合一确实不算楼市政策, 因为它的作用力并不是特别猛烈,而是一个比较温和的药方,效果和之前的上浮基准利率差不多。但直接来看,它的影响是二手房交易的成本上升,短期内打算入市的人会变得观望,二手房的成交量会下滑,深圳的楼市进一步降温。所以这个方面说,深圳的三价合一,可以看到是调控深入化,继续稳固2017年调控成果,继续严守房住不炒的基调,彻底把炒房赶出市场,不让炒房有重生的土壤。


深圳作为全国城市的风向标,尤其是作为上一波房价大涨的领头羊,在深圳开刀的“三价合一”有重要引领作用。估计未来会有更多城市推出,毕竟它确实可以对于精准打击二手房交易,解决目前很多城市的一二手房倒挂现象。 而稳固2017年调控成果的风气估计也要继续从深圳蔓延。


本文仅代表作者的个人立场,且不构成投资建议。


--全文完--

点击阅读原文或识别下图二维码,西湖龙井带回家