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本尊资讯:答疑解惑之采用消费贷款凑足首付的申请和放款时间节点和几种特殊情况

本尊资讯 2020-03-23 12:20:27

公众号里有另一篇文章,本尊总结:用消费抵押贷款或无抵押贷款,解决再次购房的首付和下一笔按揭贷款的时间差问题》,今日文章为此文的补充和更新版。新朋友请在公众号的历史文章里阅读。


前言:九州现金网贴吧业的魅力在于不会一成不变,各种细则经常会微调甚至推倒重来,所以我的工作就是在总结新情况的基础上向大众普及,努力接近标准化,让没经验过的购房者也能看得懂。在上海的房价高企不下,未来甚至会向香港新加坡看齐的情况下,我国的金融管制又不允许太高的杠杆,如何支付三成首付的难题越来越普遍,咨询抵押贷款和信用贷用于都是购房,首付缺资金,需要短期或长期的周转,类似的案例越来越多,也有很多人委托我帮他们操作消费贷款,在告诉我实际用途后,我反而劝他们不要马上操作,以及问他们购房贷款在哪家银行操作(下文详细解释),但因为实在太忙,没有清楚地说明理由,有些朋友误会我故意推诿,或不具备操作能力,“顾左右而言它”,于是再也不联系了,其实不是不想做,而是尽职尽责,故专门写下此文,根据实际操作情况来总结出经验,因为太早做消费贷款而影响了按揭贷款审批或者放款,并且囊括了几种解决方法,以便迅速让相似的朋友理解,不要盲目地“头痛医头,脚痛医脚”,要步步为营,顺利地把消费贷款和按揭贷款衔接好。


一:适合做首付的贷款产品的特色

和用于打新股所推崇的还款方式为随借随还、按月付息、到期还本型消费贷款不同,用于首付的消费贷款的要求一是还款时间长,能够降低月供压力;二是能够年化总利息低;三是根据需要能够提前还款。根据这几个要素,适合首付的消费贷款就有了以下几种:一是抵押消费贷款,优势是额度高(房价七成),年限长(最长30年),利率低(目前正常7.02%),一般满一年就可以提前还款,但是毕竟有清房(贷款结清的住宅)的群体不多,所以大部分人要选择第二种方式:信用贷款,其优势是多家银行可以同时申请,不用房产抵押,时间相比抵押贷款较短,申请简便,多种还款方式(若对还款能力有信心,可以选择按月付息到期还本方式,虽然年化总利息比等额本息要高,但是还款压力小,可以提前还款;若无足够还款能力,还是等额本息还款方式适合,年化总利息低很多)。


二:何时申请及何时放款

因为申请消费类贷款的目的是做首付之用,因此必须要能够不影响后续购房贷款为原则,这是第一要务,那么申请消费类贷款为何会影响购房贷款呢?消费类贷款放款后每家银行都要上报央行征信中心记录这笔贷款,当然会有一个时间差(这个滞后期无法总结出规律),如果申请了并且过早放款,按揭贷款拉出主贷人夫妻的征信记录,看到这笔贷款记录,不管是不是按月付息,都会全额计算月供(比如30万/36个月=8333元);其二:现在很多银行不但审批前要拉征信,在放款之前还要再拉一笔征信报告,因为购房按揭贷款的时间较长(审批三周+过户20天),此时无论是抵押贷款还是信用贷款,如果是在按揭贷款审批前放款,基本上此时肯定能看到信用记录了,那么就会影响放款,需要提供足够两倍负债的收入来覆盖。

所以申请消费贷款要尽早(有意向的房产时就要申请),审批好后先不要办抵押(抵押贷款)或者不要提取(信用贷),得到审批结果后先付定金签买卖合同,尽早办理购房按揭贷款,在办理抵押过户手续(二手房)或者预告登记(一手房)后他证给到银行准备放款时,此时和按揭贷款放款同时或者前后几天内放款。

上述流程有个缺陷:若房东必须要在签合同时或者过户前拿到所有首付怎么办?那只能建议先申请消费贷款,同时向亲戚朋友借钱支付首付短期过渡,在放款后还款,或者满足以下几种情况,即可以提前放款。


三:消费贷款不影响购房按揭贷款的几种情况

1.购房按揭贷款找到放款前不需再查征信的银行操作,据我了解,目前还是有一些银行是放款前不再查征信记录的,如此就可以放心的在申请前就把消费贷款放款。这就是我为何要刨根究底问他们是否找到银行操作贷款的原因。

2.做好充足准备,申请按揭贷款时就提供总收入能够覆盖总负债的两倍,此总负债包含了消费贷款的月供,那么即使放款前查出有此笔贷款,也无关紧要。

3.如果接下来的按揭贷款是准备净身出户贷款,那么消费贷款用不购房的一方申请,则无需考虑上征信的时间,随时可以申请放款。

4.如果和房东达成一致,能够提供首付收据,并且找到合适的银行,可以正常审批,过户前再把消费贷款放款的资金付给房东,这样就缩短了至少三周的时间差,如果能够说服房东在过户后、交房前再支付首付,那就肯定不会影响购房按揭贷款的放款了。


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