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分析:海南限购升级背后,有哪些利好,哪些利空!

安老师评楼市 2020-03-24 16:01:01

九州现金网贴吧3月30号海南出了全国最严厉的调控政策,五年限售+五年社保+70%首付。

 

九州现金网贴吧整个朋友圈都刷爆了,大家都纷纷问对这些调控政策,我有什么看法?其实对于进一步的调控,有在我们之前预测的范围之内,但是没有想到纵度上,不是横度上。不管怎么样,大家不要把政策调控想复杂了,对任何一项政策的调整,说明这些地方房市还是过热,本质就是为了调节需求和供给。


政府正向宽松政策,本质说明市场: 供大于需

 

政府反向收紧政策,本质说明市场: 供小于需

 

对于海南这次政策调控加紧,很多人都觉得海南的房价可能立马就会进入冰冻期,或房价会降下去! 


其实我个人没有这么悲观,也认为这个逻辑是有一点问题的。



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但是这一调控确实让海南完全已经失去短期(3年)投资价值,为什么这么看。


1、购买准入资金门槛

海南全省从2016年到2017年同比增长了56.47%,目前整个海南均价12490;


海口从2016年到2017年同比增长了82%,目前海口整体均价16300;


九州现金网贴吧三亚从2016年到2017年房价同比增长了54.48%,三亚目前均价30544。

 

九州现金网贴吧从去年9月29日,海南省住建厅和省规划委联合颁布史上最严全省限制令,要求全省各县市自即日起停止批准报建筑面积在100平方米以下的商品住宅建设。


这里不仅房子的单价的门槛拉高了,可购买户型面积大小的门槛也拉高了。

 

九州现金网贴吧按照目前海南剩余户型面积和单价来算,比如买一套60平左右的房子,门槛总价就要70万起。


加上3月30号出来的纵向调控新政策,凡是在3月30后之后,外地的购房者,首付比例不得低于70%基本相当于要全款,这对于普通炒房者或薪资家庭来说,门槛就更高了,基本把其挡在门外。


2、限售门槛


九州现金网贴吧限售令的威慑力就在于逐渐使短期炒房的获利模式彻底被瓦解,不再让这种急功近利的思维在整个楼市里蔓延。


大家都知道买新房,从签订房屋购买合同,到拿房产证,就要1至2年,现在限售就是5年,也就是说买新房到卖最少需要7年,这对于普通投资客而言,转手的时间与过去相比就显得相当漫长了。

 

大多数投资客都是通过银行贷款购置房产,现在利率上调,每年都需要缴纳高额的贷款利息。


如果投资了,房价不上涨甚至涨慢了都不行,更可况2016~2017年已经疯涨了一轮。


九州现金网贴吧5年限售是极度限制资金的流动性,对于这个短期投资是致命,风险极高,几乎短期投资客都会望而止步。


3、双向政策门槛


现在是在需求端和供给端双管齐下,都加强严格管控。

 

需求端门槛:九州现金网贴吧贷款门槛(外地人购买贷款比例最少70%)、限制部分贷款(第3套不给予贷款)、限制买卖年限(拿到证5年内禁止买卖)、限制买卖套数(外地人一家庭1套)、部分区域要求社保。

 

供给端门槛:九州现金网贴吧限制预售证发放(封顶预售)、限制土地报建、限制土地审批、限制备案后6个月内不得调高备案价格,对违反商品住宅价格备案管理制度的,没有预售证预售,查到依法依规严肃查处。

 

在这种强强管控的背后,主要还是因为有庞大的购房需求。之前房价越调越高的背后是供需严重失衡导致,在这一轮强政策下,是很难再很大的价格起伏了,想让其下跌也是极其困难的。

 

总结:九州现金网贴吧想盲目跟风买房赚钱的机会,已经一去不复返,还想走短期投资炒房这条路,也已经基本行不同,现在是进入难,退出也难。


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房价越调越高的背后是供需严重失衡导致,这轮的调控我对海南未来一段时间房价走势,并没有那么悲观。


1、社保提升至5年,房价会跌?


原有政策中,对于限购地区,包括海口、三亚、琼海的局部地区,以及五指山、保亭、琼中、白沙等中部县市的全境,调控政策在纵向上加深了,由之前的社保2年升级为5年,外地贷款比例升为70%,这一点对以上全限购的区域的影响肯定是比较大的。

 

其实2年的时间,从市场的数据情况了解到,大多人半刚需性人群(纯养老、候鸟一族)还是可以接受的。


据我了解之前有很多人为了买到这几个限购区域的房子,与开发商签订了2年私下合同,把房款交给了开发商,由开发商帮助交2年社保或个税,2年以后再签正式合同,由于这样的潜在需求的存在,造成了需求供给极其不平衡,价格轮盘上涨。

 

九州现金网贴吧但是这次调控加码提高到5年以后,我相信部分人对未来开发商对自己利益保障顾虑会更多一些。


九州现金网贴吧这些限购地区成交量肯定会比之前下降很多,但是价格的走势会比较稳健,毕竟目前还是1个供给,3个需求这个错差。

 

5年社保只对之前限购的区域,其它城市比如澄迈、临高、文昌、陵水等这些依然不受任何影响,不需要社保及个税,可以随便购买。


2、限售提升至5年,房价会跌吗?


九州现金网贴吧3月30号纵向新政策调控,从原来2年提高到了5年,但是市场数据事实证明,就算是首套房限售5年,海口、三亚、陵水、琼海、万宁等区域的房价依然是上涨的。


有人说量跌了,那是肯定跌的,道理很简单之前,都库存量不断在消耗,新的供给都没有了,成交量肯定是减少。

 

刚才也提到,2年的限购社保,大家为了买到自己如意的区域,都挤破头想办法往里面钻,可以很多人来海南买房越来越看重兼顾长期的投资价值,这跟消费升级,人们对美好生活的追求有很大的关系,海南旅居已经不仅仅是一个纯粹的投资行为,更多的是度假、养老兼顾投资。


最重要的还是这些核心城市区域,也根本没有什么新的房源供给,影响也是微乎极微。


3、贷款比例上调70%,房价会跌? 


外地人在海南购房,首付比例不得低于70%,据我所知道的一线信息,海南目前能够接受贷款的项目,基本不多九州现金网贴吧,大多数都要求全款支付,只有部分卖不动的项目,开发商才会超微放松一些购买门槛,允许贷款。


因此提高贷款比例的影响绝对没有大家想象中的那么大,更不会瞬间让供给需求失调,导致房价下调。


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中长期来看海南的潜力还是非常大


之前反复说过,房价的涨跌,眼前:跟库存需求供给量和国家政策息息相关;前期:跟货币政策、银行利率、通货膨胀;中期:跟土地供给平衡关系;后期:跟人口流入趋势息息相关。


进入求“质”时代的海南,未来人口的流量会倍增


经过多年的发展以及2017年的大调整,海南旅居市场已经从粗放规划式发展,重量不重质,以市场扩容扩量为主的时代,转变进入追求品质时代。

 

从2017年8月份继续落实“两个暂停”政策开始,逐步减少面向省内外居民销售的商品住宅开发量,到全面限制100平方米小户型建设,进一步调整优化房地产区域结构、产品结构,严控低端供应,完善配套设施,提升开发品质,加强生态资源保护等。

 

去年这一系列的政策密集出台,透露出海南政府对房地产一支独大的重视,对海南的生态环境保护和提高开发的品质基础配套设施的建设,提出了更高的要求。

 

随着人口结构的老龄化、环境恶化与亚健康现象的日渐普遍,以及全球整体健康理念的革命性影响,人们对健康养生养体的需求成为继温饱需求之后,消费升级肯定是市场主流趋势和时代发展热点,也是旅游休闲度假的核心市场,海南的这一系列的改革,只会让海南国际旅游岛迎来全新的机会点。


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期待建设30周年,政府进一步把海南国际旅游岛推向世界


会不会在利好政策来临之前,防止外来流量的大进入,房价过快上涨,提前打的政策补丁呢???


九州现金网贴吧如果在未来20天内,海南真的在建省30周年之际,迎来重大的政策的改革,那未来5年建成真正的国际旅游岛之定位和价值肯定会再凸显,期待建设30周年,政府把海南国际旅游岛推向世界,百花齐放。


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