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急急如律令002 | 借名买房中名义购房人的贷款风险

房地产Legal 2020-03-23 16:58:42

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整理人 | 叶小康律师  上海华勤基信律师事务所 



缪律师:

我的朋友志斌,因为不符合上海市房屋限购政策的要求,所以他想用我的名义买一套商品房。我当时觉得大家都是好多年的朋友,于是就用我的名字向开发商订立了《商品房预售合同》以及后续买房的贷款也是用我的名字向银行申请的。

当时我和志斌说好了以后每期房贷志斌都要按时还给银行。但是从5个月之前,志斌就再也没有还过款了,现在银行准备打算起诉我还款,我该怎么办?我是不是只要把真正贷款买房的人不是我的事情告诉银行,我就可以不用还款了呢?毕竟买房子和花贷款下来的钱不是我,而且我和志斌之前也签有协议,协议中约定了他用我的名义买房所造成的的一切法律后果都由他个人承担。

远华


远华先生:

您好。

据您所述,本案分析如下:

这种情况在法律实务中称之为“借名买房”,贷款逾期也是借名买房中名义购房人经常遇到的法律风险之一。在借名买房的操作中,无论是实际购房人还是名义购房人都具有一定的法律风险。您现在面临的法律风险,即您是银行贷款(抵押)合同当事人,是签署合同一方,而真正使用房贷的并不是您,是实际购房人,也就是实际出资人志斌,但是,这并不会影响到银行要求您偿还贷款的权利。

根据合同相对性原则,您是签订贷款(抵押)合同的合同主体,您有义务履行贷款(抵押)合同,至于从银行贷款下来的钱您是怎么用,给谁用,有没有用都不影响您履行按月定期还款给银行的义务。至于实际购房人(即实际出资人)志斌,在本案中只是案外人。因此即使你将借名买房告诉银行,也并不会对本案有很大的影响。

另外关于您和志斌之间签订的协议,这份协议同样受到合同相对性的制约,只能约束您和志斌两个人,对银行是不具有约束力的。因此您也无法通过这份协议去对抗银行对您的诉讼主张。

最后,建议您积极与志斌取得联系,尽早通过沟通解决。如果无法取得联系,您可以根据您和志斌签订的协议在“替志斌还完贷款之后”之后起诉志斌要求追偿。

    缪律师


(本篇整理中涉案当事人姓名均为化名)

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